商业地产玩跨境电商,噱头背后还是卖铺
2017-06-25 158
风险提示:如果经营失败 投资客或将被迫一起吞下苦果
在电商冲击下,实体商铺面临瓶颈,跨境电商被许多商业地产视为“救命稻草”,房企纷纷借“跨境电商”转型,抢食“头啖汤”,东莞不少商业地产项目打出“跨境电商”概念进行销售和招商。
不过,业内人士则提醒房企和购房者,“头啖汤”不好喝,房企跨界经营,对于非自己专业的行业,没有实力的房企应该慎入。此外,跨境电商地产项目遍地开花,大浪淘沙过后,除了经营失败的项目外,受伤的还有投资者,购房者们应该按照自己的实际需要来进行投资。
现象一:
新项目用“跨境电商”概念招商
今年6月,绿地大都会跨境商品直购体验店正式在东莞常平亮相,虽然商铺没有进入正式销售阶段,但是开发商已经开始打出“跨境电商”的概念进行招商,9月24日,绿地集团在东莞常平举行绿地跨境电商购物公园招商大会,当天下午,就有不少投资者在现场对其将推出的商铺排队进行诚意登记。
与绿地一样,万科地产也同样看好跨境电商产业,8月29日,万科在广州黄埔仓举办跨境电商全球战略发布会,宣布进军跨境电商产业。而有相关人士透露,万科也打算在东莞打造一个与跨境电商相关的项目,今年以来,万科地产在东莞虎门拿下五宗地,10月10日,万科再次以5.4亿元拿下虎门一宗商住地,该地块商服用地占50%,被业内视为万科为在虎门打造跨境电商而做出的准备。
有业内人士透露,目前,田禾地产及东莞的本土龙头地产企业光大地产等开发商都有意涉足跨境电商产业。
现象二:
旧项目借“跨境电商”觅新春
与品牌开发商借“跨境电商”转型不同,老旧的商业地产项目希望借助“跨境电商”带旺人气,“起死回生”。做为较早开发的商业写字楼项目,位于东莞南城的丰硕广场商业部分正在重新打造成环球汇东莞进口商品直购体验中心,据了解,该项目早年以“主题商业”业态经营,由于效果不理想已经多次更改经营业态,由原来的“一德商贸城”变身为“丰硕?中心城”,再变身为目前最时兴的“跨境电商”,希望能够借此让项目重新兴旺起来。
记者了解到,东莞田禾?东城国际食品交易中心也正在谋求打造成食品进口的跨境电商平台,在电商的冲击下,专业市场也受到影响,业内人士向记者透露,不少旧的商业地产项目涉水“跨境电商”,是想打破招租不力的困局,希望能够增加人气,提高招商、招租率。
业内人士:
很难让消费者为概念买单
“跨境电商”被不少人视为商业地产项目转型的“万灵丹药”,但业内人士认为,成功与否,仍需要时间验证。
目前,东莞的跨境电商产业园已有近20个,大部分是以出口业务为主,也有小部分是进口商品展销平台,而其中除了极少数是由政府主导或参与外,大部分是房地产企业等自发跨界打造。东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊介绍,“跨境电商需要时间来验证,目前做跨境电商的城市很多,不仅试点城市在做,非试点城市也在做,而东莞暂时还不是试点城市。”而且,总体来讲,目前政府大力扶持的是出口跨境电商,大多数开发商在做的进口跨境电商,目前暂时并无太多的政策扶持。他认为,“虽然目前进口跨境电商很火,也是未来发展的一种趋势,但是目前国家政策不明朗,下一步会怎么样,不好说。”
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示,急于求成的“拿来主义”有可能会水土不服,如果竞争力不强则很快被淘汰,目前多数项目采用的形式是线上打概念,线下租售的方式,但是这种方式可能很难让消费者为概念买单。
此外,韩俊还表示,与受到政策扶持的出口跨境电商相比,进口跨境电商更需要政策去规范和引导,“如通关渠道,正规的不正规的,合法的非法的都有,还有可能会出现假货问题,这些都需要政府去规范。”
开发商:
如果不成功就换一种业态
开发商自发地一窝蜂做跨境电商平台,可能会让在探索阶段的跨境电商市场变得混乱。一名不愿意透露姓名的开发商承认,打出“跨境电商”概念更多的是一种试探市场行为,跨境电商的概念可以吸引投资者的眼球。“不过,我们的项目从开建到销售还需要两三年时间,到时候如果跨境电商不火了,就会考虑换一种业态。”
东莞中原策略研究总监车德锐也表示,跨境电商是目前最新的一种转型方式,而且东莞部分镇区还有政策补贴,所以大家都去做。“不过,虽然不少商业地产打算要做跨境电商,但是只会拿出两三成的体量来试,而且现在也只是规划阶段,如果将来这个行业不好做了,可能还会换。”
韩俊也表示,开发商们都知道做跨境电商不一定成功,大家都还在持一种观望的态度。
不过,有业内人士对此表示,如果开发商经营失败,那么最后一起吞下这枚苦果的,还有冲着“跨境电商”概念去投资的购房者们。
原因:体量太大寄望创新转型
东莞中原策略研究总监车德锐感慨,“目前东莞的商业体量太大,价格低,开发商只能想办法创新转型。”近两年来,政府推出的地块中,不少地块商业配比太高,高达30%~50%,而以前仅为5%。意味着,东莞的商业体量供应量过大,如何完成销售和招租成为让开发商头疼的难题。
同时,受到电商的冲击,商铺的租金不升反降。车德锐介绍,一些位于三四楼的商铺,单价甚至比住宅还低。据东莞中原研究部监测数据显示,今年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/平方米,比去年同期的114元/平方米下降35.09%。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也同意这个观点,她认为,传统实体商业经营已遭遇瓶颈,且步入发展困局急需寻找新出路,商业地产供应过剩、同质化严重、运营难、招商难都成为房企头疼的问题。
目的:“跨境电商”是为了卖铺
东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊认为,开发商对跨境电商货源组织、平台搭建、平台引流,通关及服务等核心问题的不了解,都将给开发商做跨境电商带来巨大压力。他认为,开发商的真实目的是为了卖铺或是场地招租,跨境电商只起到辅助作用,“对于许多地产项目来说,跨境电商只是一个噱头,是现阶段的一种销售手段,也许下一阶段,就变成另外一种了。”在这种心态下做跨境电商,“他们可能不会像进口商那样地投入。”
开发商做跨境电商也有成功的先例。韩俊告诉记者,深圳有个华南城,五年以前商铺是空的,但是随着一系列的政策出台,他们把出口电商招进去,很快就招满了,人气也上来了,还把商城开到了其他的城市。有了这个典型的案例,“大家都想去试一下,目前除了跨境电商的概念外,没有其他更好的概念吸引投资客买铺。”
专家:“头啖汤”唔易饮
东莞中原策略研究总监车德锐认为,开发商做跨境电商,大多只是以概念做营销,赋予项目附加的价值,抢到“头啖汤”的话,还是能吸引到投资者的。但也要看后面的运营效果,运营不理想,其他项目就很难再以此为噱头吸引投资者了。
业内人士认为,喝到“头啖汤”可能带来成功,也可能带来失败。李玲玲表示,开发商不在自己熟知的领域与行业施展拳脚,将会遇到更多的发展问题和阻碍,走得更加艰辛;做好跨境电商,对构建国际物流合作、建立品牌入驻供应链体系等,都需要较长时间去完成,所以房企做跨境电商前期投入的人力、时间、费用成本更高。
她表示,房企做跨境电商对于房企品牌、完善的运营平台和体系、专业团队、资源整合能力等方面要求很高,如果没有实力应该慎入。
投资:应全面综合考量
韩俊介绍,靠进口跨境电商卖东西,很难营利,投资跨境电商项目的商铺,只能看你到底想要什么,“是提升企业档次,寻找资源,为上市做准备等。”或者是开发商有更好的产品提供、服务方式,都可以考虑。
至于如何选择合适的商铺,韩俊表示,要看商铺的投资方或运营方对跨境电商行业是否有足够的了解,要掌握货源、有通关渠道,还有选择的产品要有竞争力,如果还有开发商的辅助推广方式,就更好。
李玲玲也表示,选择大品牌房企的跨境电商地产项目,以及房企与专业运营企业强强联合的跨境电商地产项目,长远发展更具保障。
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不插电做酸奶,新西兰易极优easiyo酸奶机体验
酸奶是个好东西,益生菌能够保障身体健康,是不少白领、学生的心头好。据说每个成人每日可以摄入500ml的酸奶量,但是超市里好一点的酸奶,250ml的都不少于八九元,每天的消耗起码一二十元了,月消费不低于五六百元呢,对于普通工薪阶层来说,这是一笔不少的支出。况且,市面上买的酸奶一般都添加了防腐剂,还要经过各种渠道运输,营养损失还是比较大的。 我和老公都是酸奶狂人,一天少说也得消耗500ml左右的酸奶。我们为了省点钱,就买了酸奶机来做。但是市面上流行的酸奶机一般都是要插电的,天热的时候需要八九个小时,冬天十二个小时也不一定能成,比较耗电。而且常规的酸奶做法,是用酵母粉兑在牛奶里,要先买好牛奶、酵母粉,过程比较烦人。 前不久在一个酸奶论坛上得知,新西兰有一款易极优酸奶机自配酸奶粉,不必插电,也不需要购买牛奶和酵母粉,就能轻松做酸奶。于是立马网购了一个试试感觉。 酸奶机包装盒是这样的: 一打开盒子,就看到酸奶机了。 接着是主角登场了,比想象中的大很多。外发酵罐高度大概30厘米多一点,掂量一下大约有一斤半左右,材质是食用级PP的,摸起来感觉滑滑的。 打开盖子,构造比较简单,将内发酵罐取出来后,就看得见红色底座和下面的保温罐了。 看了一下说明书,只要用易极优自家酸奶粉,不插电就可以制作酸奶,特地配了一份老公最爱的凤梨椰子味道的酸奶粉,立刻走起! 先在内发酵罐内注入大约25度的温水500ml,将整包酸奶粉倒进去,他家的酸奶粉,质地细腻,颜色柔和。因为是凤梨椰子味道的,酸奶粉带点米黄色。他家有几十种不同成分、口味的酸奶粉,可以按照自己的口味进行选择。 接着盖上盖子摇匀,再将温水加到1000ml,再次摇匀。 然后在保温罐内加沸水,一定是烧开的沸水哦,因为只有在高温条件下,益生菌君们才能更活跃,做出的酸奶才更有味道!而且沸水一定要淹没红色底座哦! 最后将内发酵罐放进去,将盖子拧紧,静置8—12小时。 一早上打开盖子,一股淡淡的酸味钻入鼻孔,隐隐约约见到了淡黄色。将内发酵罐取出的时候,感觉沉甸甸的。 打开内发酵罐的盖子,只见酸奶表层像豆腐块状凝结,轻摇罐子也没有很大流动,比较牢固,看来首次用易极优制作酸奶就比较成功。 先把新鲜的酸奶倒在碗里,好好犒劳一下自己。 没有吃完的放冰箱里了,常规酸奶乳酸菌活性只能保持两到三天,易极优酸奶却可以保持12天之久,我们大概一两天就能吃完,不会丢失多少营养。
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你和女神的距离或许只差一只马鞍包 - Martinica湖蓝色头层牛皮马鞍包
网传“你和女神的距离,或许只差一只马鞍包”,最近斜挎的迷你包确实很火,于是开始长草,知道Dior和Burberry都有十分经典款式的马鞍包,但是作为普通工薪员工一枚,价格确实伤不起。在各进口电商比了一下价,最后入手了一款意大利的Martinica湖蓝色头层牛皮马鞍包6065-PMTDM。 Martinica在意大利应该是蛮普通的一个牌子,创立于上世纪80年代,经营时间也不算太长,所以可以相比于Dior马鞍包二十分之一的价格买入。6065-PMTDM可能是厂家编号,具体啥意思也没弄明白。 先看看街拍效果吧。黑红色的冬日底装,配上湖蓝色马鞍包,在配色上还算抢眼。 然后看看细节。 外包装就不出镜了,内包装是塑料袋,刚收到时觉得包装还是Low了点。 从塑料袋里拿出来后的即视感。第一感觉不是宝贝页里说的湖蓝色,更接近于灰蓝色,有色差。本人更喜欢亮丽的颜色,在冬日看着也能提神,算是失策了。 打开包盖,里面有防尘袋,还有一团用来充实包型的白纸。 放空了的包包,整体上还是比较挺括的。 放在防尘袋上。 装入防尘袋,妥妥滴。 品牌商标正面:蛇形LOGO,品牌名,还有“SINCE1984”、“MADEINITALY”的字样。 反面是型号、款式标示,以及商品条形码。 蛇形LOGO也出现在环扣上。 皮质是品牌方反复强调的优势,连产品名称里都突显了“头层牛皮”。我这种普通消费者当然不是皮质鉴别专家,只能通过“望闻摸量”来体验质感了。 望:纹路比较清晰,质地比较细密,没有杂点,细看起来有细小毛孔,整体看起来还算是真皮质感。 闻:包包基本上没有异味。 摸:手感柔韧,略微带一点点硬的赶脚;厚度比较均匀;用力按下去,会有向心的皱纹;皮质比较紧密,不知道耐不耐磨。 量:掂量一下,虽然只有15x16x5cm的体积,但是净重大概有一斤。 极简接头,不知道结实与否。 极简环扣,如果是方形的可能时尚感更好。 有三个孔眼可以调节肩带长度。大概是按照欧美女性的身高来制作的,本人身高160CM,没有大长腿,即使调节到最短长度,包身直达大腿,整个视线往下拉。迷你包的长度,最好是卡在胯骨处比较好,才能突出身材比例。像我一样娇小的姑娘慎入。 肩带比较厚实,如果再细薄轻巧一点,更能衬托肩部、胸部和腰部曲线,夏天也能拗造型。 扣头做得比较简陋,皮绳扣上后,包盖还是有一定的活动空间,和包身贴合得不是很紧密。 手工缝线比较密实,将包包前中后三部分缝合在一起,虽然有文艺感,但是在防水方面绝对有欠缺,水可以透过缝线空隙进入包内,下雨或者是到河边湖边海边水多的地方,佩戴的可能性不大。 底部缝线使包包变得立体,可以单独直立,但也不是100%稳固。 包包内部容积十分有限,一个爱疯,一瓶香水,一个粉饼,一管口红,一串钥匙,就挤满了。个人还是喜欢类似杀手包和铂金包无所不容的秉性,迷你包实用性还是差了点,顶多玩玩搭配拍拍照装装逼。
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玉米做成的碗也能做辅食? - 韩国vegetable baby辅食研磨器体验
宝宝已经四个月,可以吃辅食了。但是市面上塑料辅食餐具普遍含有BPA,遇高温容易分解出环境激素,对宝宝健康不太好;玻璃或者陶瓷的容易打碎,不小心还会伤到宝宝。前不久有同事说韩国vegetable baby食物研磨器套装是由玉米制成的,她家小孩吃的辅食都是用这个。之前一直在喜地上买韩国母婴产品,用起来还不错,所以率先在喜地上找,还真有,和其他网站比了一下价,价格是最便宜的,于是迅速入手。 开箱照,右上角有“BPA FREE”的标志,表明不含双酚A,不会影响宝宝健康;透视设计,可以直接看到套装的形状和颜色。 底侧,有产品韩文简介,和平台商标。 揭盖之后,不得不说内包装空间布置的很得体。顺便脑补一下品牌知识,vegetable baby隶属于韩国HOME CARE集团,整个集团产品的原料大部分来源于玉米、稻谷、松树、椰子和卵磷脂等,并通过美国FDA的认证,是名副其实的环保品牌。 小盆友,排排坐,从左至右,上排依次为:不锈钢过滤网,研磨碗+研磨棒+汤匙,碗盖;下排依次为:方形碎食层,榨汁层,条形碎食层。整套餐具颜色偏淡雅,看着比较舒服,给宝宝用也是一个比较好的视觉熏陶。 当看到它们时,很难相信是由玉米成分制成的。对于如何把玉米变为餐具,宝贝详情页里有图片解析。天然玉米成分制成,无污染,不含BPA、石油基、酒精、二噁英,不含生长激素,即使加入滚烫开水或粥,也不会因为受热产生对宝宝身体有害的物质成分。用过后的餐具,可在泥土中生物降解,丝毫不会对环境产生恶劣影响。 玉米制成的辅食餐具究竟比一般塑料的好在哪里呢?下面是宝贝详情页里的比较图,这里要补充一句,虽然耐热,但是也不能接近火源或直接放在火上加热,放在微波炉或者洗碗机里,不能用铁丝球清洗。 下面一个个来介绍。 研磨碗,套装的核心组成部分,其他部件功能都要在其基础上才能完成。玉米颜色比较自然,带盖的时候比较透明。 盖子细节处理比较精致,中间有方便揭拿的内凹把手,还有品牌LOGO和玉米图案。 木质捣棒质感密实,拿起来很轻巧。 碗底和下半部分带有螺旋纹,方便把食物磨碎,并且防滑,木棒和食物不会溢出碗外。 研磨煮好的紫薯,木棒在碗底很好用力,一两分钟便将紫薯研磨成泥了。 加了温开水的紫薯泥,直接就可以用汤匙喂给宝宝吃,也可以用汤匙倒在其他餐具内进食。 榨汁层正面,像一个大檐帽,粉绿颜色让人很有食欲。 榨汁层反面,立体伞状结构比较可爱。反面放在研磨碗里,便于收纳。 正面放好榨柠檬,原先以为要用很大的劲,但是非常轻松就挤干了柠檬汁。 柠檬汁顺着边沿缝隙流入研磨碗中,但是果渣残留在榨汁机上不太好看。 不锈钢过滤网,不锈钢丝细密而牢固,过滤果渣很方。 方形碎食层正面,方形漏洞边沿呈锯齿状,便于碎食。 方形碎食层反面。 用苹果试试手感,碎的比较顺手。 苹果泥通过漏洞到达研磨碗。 碎过的苹果泥比较细腻,便于宝宝进食。 收纳效果。 条形碎食层正面,锯齿状很明显。 条形碎食层反面。 碎香蕉,因为香蕉有点黏,用起来没有苹果顺手。 但是成果斐然。 加入温开水,宝宝就可以吃了。 全套收纳效果,不占地。 把榨汁层取出来后,是不是更协调呢?
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不占地的不锈钢厨具 - 韩国Living Hankook组合厨具套装
以一个老饕的想象力脑补一下一套完整的厨具是怎样的,是一把轻松回旋于锅内、炒下十来个菜也不烫手的煎铲,是一把舀汤不漏的汤勺,是一把舀汤尽漏的漏勺,还有一把撸起面条而不断的面捞。但是吃货的厨房,锅碗瓢盆总是很拥挤,有时稍微多做几个菜就没地方放了。所以如果这套厨具还能节省空间,那简直太完美了。 前不久有同事到韩国差旅,正好发现了一套十分节省空间的Living Hankook厨具,说是韩国最好的厨房餐饮器具品牌,材料工艺在世界上都很有口碑。不过这个牌子好像没有正式进入国内,只好信手在网上淘,有家进口电商居然有货,于是立马下了单。 到货后,拆开外包装,便看到了产品原包装,简洁安全,整体感觉比较清爽悦目。 打开包装,整套厨具存放也比较简单,挂架竖直的放在包装盒里,4个勺子用塑料细心的包好,并用金丝细条绞紧以防止滑脱。 将Living Hankook的煎铲、汤勺、漏勺、面捞,一一取出来时,所有部件的手柄都很好把握,不滑手,掂量掂量很有分量,就知道是上好的材质。将它们摆挂好,和整个厨房很配的赶脚! 这么多件厨具,以我以往的经验,要占不少地方,一大把插在筷箸里,七摇八歪,一不小心嘭咚一声散的满地都是。还是Living Hankook有办法,挂起来!饱满的轮廓,圆滑的边缘,时尚美观,简洁实用。更重要的是,它的底座,长13.8cm,宽才8.5cm,不占地,可以放置在厨房的任何角落,取拿十分方便。 这种悬挂式的厨具我以前也用过,有些挂的不牢,弄不好就滑下去了。我反复的试用了Living Hankook的,因为挂杆的圆头设计,挂口不会轻易滑落,所以比较稳固。 全套厨具都是高级不锈钢材质,坚固耐用,挂架不会轻易受腐;整套都采用了镜面抛光工艺处理,放在哪里都是铮亮发光的,品质感杠杠滴,灰常好看耶!看看这些小可爱,闪得全世界都看到了! 勺子所有的手柄都是100%铂硅制成,流线型防滑设计,方便实用,隔热效果好,不烫手。而且握在手中很舒服,还不容易滑落哟! 煎铲的形状似乎和我们平时用的锅铲不一样,要更加平直些,开始看到的时候,我以为不会比传统煎铲好用,但是放在锅里模拟炒菜时,才感觉这种直男铲形似乎更贴合锅体,还能有效延长锅具寿命哦。 汤勺的翻边设计别出心裁,汤勺在使用时可以一滴不漏,有效的防止汤汁流动和淋出,避免脏乱。 漏勺的细钢丝小方格做得也很精细,保证舀汤时任何营养食物都不会遗漏。 面挂四周的凸起,能够顺利的捞起滑溜溜的面条,底部的条状漏格不会让面条轻易滑落。




