商业地产玩跨境电商,噱头背后还是卖铺
2017-06-25 136
风险提示:如果经营失败 投资客或将被迫一起吞下苦果
在电商冲击下,实体商铺面临瓶颈,跨境电商被许多商业地产视为“救命稻草”,房企纷纷借“跨境电商”转型,抢食“头啖汤”,东莞不少商业地产项目打出“跨境电商”概念进行销售和招商。
不过,业内人士则提醒房企和购房者,“头啖汤”不好喝,房企跨界经营,对于非自己专业的行业,没有实力的房企应该慎入。此外,跨境电商地产项目遍地开花,大浪淘沙过后,除了经营失败的项目外,受伤的还有投资者,购房者们应该按照自己的实际需要来进行投资。
现象一:
新项目用“跨境电商”概念招商
今年6月,绿地大都会跨境商品直购体验店正式在东莞常平亮相,虽然商铺没有进入正式销售阶段,但是开发商已经开始打出“跨境电商”的概念进行招商,9月24日,绿地集团在东莞常平举行绿地跨境电商购物公园招商大会,当天下午,就有不少投资者在现场对其将推出的商铺排队进行诚意登记。
与绿地一样,万科地产也同样看好跨境电商产业,8月29日,万科在广州黄埔仓举办跨境电商全球战略发布会,宣布进军跨境电商产业。而有相关人士透露,万科也打算在东莞打造一个与跨境电商相关的项目,今年以来,万科地产在东莞虎门拿下五宗地,10月10日,万科再次以5.4亿元拿下虎门一宗商住地,该地块商服用地占50%,被业内视为万科为在虎门打造跨境电商而做出的准备。
有业内人士透露,目前,田禾地产及东莞的本土龙头地产企业光大地产等开发商都有意涉足跨境电商产业。
现象二:
旧项目借“跨境电商”觅新春
与品牌开发商借“跨境电商”转型不同,老旧的商业地产项目希望借助“跨境电商”带旺人气,“起死回生”。做为较早开发的商业写字楼项目,位于东莞南城的丰硕广场商业部分正在重新打造成环球汇东莞进口商品直购体验中心,据了解,该项目早年以“主题商业”业态经营,由于效果不理想已经多次更改经营业态,由原来的“一德商贸城”变身为“丰硕?中心城”,再变身为目前最时兴的“跨境电商”,希望能够借此让项目重新兴旺起来。
记者了解到,东莞田禾?东城国际食品交易中心也正在谋求打造成食品进口的跨境电商平台,在电商的冲击下,专业市场也受到影响,业内人士向记者透露,不少旧的商业地产项目涉水“跨境电商”,是想打破招租不力的困局,希望能够增加人气,提高招商、招租率。
业内人士:
很难让消费者为概念买单
“跨境电商”被不少人视为商业地产项目转型的“万灵丹药”,但业内人士认为,成功与否,仍需要时间验证。
目前,东莞的跨境电商产业园已有近20个,大部分是以出口业务为主,也有小部分是进口商品展销平台,而其中除了极少数是由政府主导或参与外,大部分是房地产企业等自发跨界打造。东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊介绍,“跨境电商需要时间来验证,目前做跨境电商的城市很多,不仅试点城市在做,非试点城市也在做,而东莞暂时还不是试点城市。”而且,总体来讲,目前政府大力扶持的是出口跨境电商,大多数开发商在做的进口跨境电商,目前暂时并无太多的政策扶持。他认为,“虽然目前进口跨境电商很火,也是未来发展的一种趋势,但是目前国家政策不明朗,下一步会怎么样,不好说。”
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示,急于求成的“拿来主义”有可能会水土不服,如果竞争力不强则很快被淘汰,目前多数项目采用的形式是线上打概念,线下租售的方式,但是这种方式可能很难让消费者为概念买单。
此外,韩俊还表示,与受到政策扶持的出口跨境电商相比,进口跨境电商更需要政策去规范和引导,“如通关渠道,正规的不正规的,合法的非法的都有,还有可能会出现假货问题,这些都需要政府去规范。”
开发商:
如果不成功就换一种业态
开发商自发地一窝蜂做跨境电商平台,可能会让在探索阶段的跨境电商市场变得混乱。一名不愿意透露姓名的开发商承认,打出“跨境电商”概念更多的是一种试探市场行为,跨境电商的概念可以吸引投资者的眼球。“不过,我们的项目从开建到销售还需要两三年时间,到时候如果跨境电商不火了,就会考虑换一种业态。”
东莞中原策略研究总监车德锐也表示,跨境电商是目前最新的一种转型方式,而且东莞部分镇区还有政策补贴,所以大家都去做。“不过,虽然不少商业地产打算要做跨境电商,但是只会拿出两三成的体量来试,而且现在也只是规划阶段,如果将来这个行业不好做了,可能还会换。”
韩俊也表示,开发商们都知道做跨境电商不一定成功,大家都还在持一种观望的态度。
不过,有业内人士对此表示,如果开发商经营失败,那么最后一起吞下这枚苦果的,还有冲着“跨境电商”概念去投资的购房者们。
原因:体量太大寄望创新转型
东莞中原策略研究总监车德锐感慨,“目前东莞的商业体量太大,价格低,开发商只能想办法创新转型。”近两年来,政府推出的地块中,不少地块商业配比太高,高达30%~50%,而以前仅为5%。意味着,东莞的商业体量供应量过大,如何完成销售和招租成为让开发商头疼的难题。
同时,受到电商的冲击,商铺的租金不升反降。车德锐介绍,一些位于三四楼的商铺,单价甚至比住宅还低。据东莞中原研究部监测数据显示,今年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/平方米,比去年同期的114元/平方米下降35.09%。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也同意这个观点,她认为,传统实体商业经营已遭遇瓶颈,且步入发展困局急需寻找新出路,商业地产供应过剩、同质化严重、运营难、招商难都成为房企头疼的问题。
目的:“跨境电商”是为了卖铺
东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊认为,开发商对跨境电商货源组织、平台搭建、平台引流,通关及服务等核心问题的不了解,都将给开发商做跨境电商带来巨大压力。他认为,开发商的真实目的是为了卖铺或是场地招租,跨境电商只起到辅助作用,“对于许多地产项目来说,跨境电商只是一个噱头,是现阶段的一种销售手段,也许下一阶段,就变成另外一种了。”在这种心态下做跨境电商,“他们可能不会像进口商那样地投入。”
开发商做跨境电商也有成功的先例。韩俊告诉记者,深圳有个华南城,五年以前商铺是空的,但是随着一系列的政策出台,他们把出口电商招进去,很快就招满了,人气也上来了,还把商城开到了其他的城市。有了这个典型的案例,“大家都想去试一下,目前除了跨境电商的概念外,没有其他更好的概念吸引投资客买铺。”
专家:“头啖汤”唔易饮
东莞中原策略研究总监车德锐认为,开发商做跨境电商,大多只是以概念做营销,赋予项目附加的价值,抢到“头啖汤”的话,还是能吸引到投资者的。但也要看后面的运营效果,运营不理想,其他项目就很难再以此为噱头吸引投资者了。
业内人士认为,喝到“头啖汤”可能带来成功,也可能带来失败。李玲玲表示,开发商不在自己熟知的领域与行业施展拳脚,将会遇到更多的发展问题和阻碍,走得更加艰辛;做好跨境电商,对构建国际物流合作、建立品牌入驻供应链体系等,都需要较长时间去完成,所以房企做跨境电商前期投入的人力、时间、费用成本更高。
她表示,房企做跨境电商对于房企品牌、完善的运营平台和体系、专业团队、资源整合能力等方面要求很高,如果没有实力应该慎入。
投资:应全面综合考量
韩俊介绍,靠进口跨境电商卖东西,很难营利,投资跨境电商项目的商铺,只能看你到底想要什么,“是提升企业档次,寻找资源,为上市做准备等。”或者是开发商有更好的产品提供、服务方式,都可以考虑。
至于如何选择合适的商铺,韩俊表示,要看商铺的投资方或运营方对跨境电商行业是否有足够的了解,要掌握货源、有通关渠道,还有选择的产品要有竞争力,如果还有开发商的辅助推广方式,就更好。
李玲玲也表示,选择大品牌房企的跨境电商地产项目,以及房企与专业运营企业强强联合的跨境电商地产项目,长远发展更具保障。
-
冬靴穿久了脚臭怎么办? - 新西兰GRAN'S鞋子除味杀菌粉体验
冬靴是御寒必备神器,像我这种腿脚怕冷的,非得穿上加绒的或是皮毛一体的才觉得暖和。问题在于,加绒加厚的冬靴穿久了脱下来,一股臭味叫人受不了。在各个微信群和QQ群里咨询了一下,好几个朋友同事推荐新西兰的GRAN'S鞋子足部除味杀菌粉,于是迅速入手了黄色与橙色两款。 GRAN'S创立于新西兰,起源于1982年,已帮助数百万家庭有效改善脚臭、鞋臭问题,目前已销往欧美、澳洲、日韩与亚洲其他各国。据说,在日本已经畅销了50万瓶。 正面图,有老奶奶的头像,据说创始人是承袭了奶奶的去脚臭配方才创建了GRAN'S品牌,这个奶奶很萌宠可爱吧! 至于脚臭是怎么产生的,GRAN'S又是怎么除脚臭的,这可能是很多人都想了解的。 人体内汗腺最发达的地方就是脚底,其次才是腋下等地方。脚底有25万个以上的汗腺,细菌分解汗液产生脚臭,汗液中99%以上的主成分是水,固体成分不到1%,主要为氯化钠,其余为氯化钾、尿酸、乳酸、氨、尿素、盐等,一开始其实汗本身并没有太恶心的臭味。但当足部被鞋子长时间包覆,尤其是冬天十几个小时紧密全包裹时,创造了利于细菌与霉菌滋长的湿热环境,加上脚底所产生的坏死角质成为细菌所需营养来源,更加诱使各种菌源大量繁衍,当不同细菌分解汗液中的尿酸、乳酸成分,甚至是皮肤的角质蛋白时,在此分解作用下产出的新陈代谢物,于是阵阵的恶臭味就此发生。 俯视图,老奶奶伸出脚丫脱袜子的样子很调皮吧! 导致脚臭的五大细菌是:Trichophyton白癣菌、Micrococcus球菌、Brevibacterium短杆菌、Bacillus杆菌、Acinetobactium不动杆菌。如果能有效减少它们时,便减少了细菌与汗液分解作用所产生的臭味,自然“脚臭”跟“鞋臭”问题自然就消失了。 侧面图,英文介绍。 而GRAN'S的神奇之处就在于能有效减少这些导致脚臭的细菌。GRAN'S鞋子足部除味杀菌粉,是由KawaKawa树叶,以及天然植物和矿物所提炼出的成分,而制成的粉末,纯天然,杀菌消毒,去除脚臭,并有助于治愈脚部皮肤。KawaKawa树叶精华是它的主要成分,为新西兰所独有,是原住民毛利人自古用来治愈伤口以及杀菌的植物,对于去除脚臭细菌有独特疗效。 底部图:主要是平台商标。 GRAN'S鞋子足部除味杀菌粉中,除了kawakawa树萃取配方、还有天然矿物粉(过氧化锌、滑石粉、明矾),产品通过MSDS(国际材料安全数据评估报告),保证对人体无害,可以放心使用。 打开盒盖,有隔层,隔层上有小舀勺,还有便于揭开的小把手。 打开隔层,除臭粉本尊现身。 舀起一勺,纯白色的粉末比较细腻,没有刺鼻的味道,用手指轻轻摸捏,感觉很细滑,不会伤害皮肤。 黄色的无味,适合男士和对香味过敏人士,专门为男友买的。 橘色的有微微的橙香,适合女性使用,为自己买的。还有蓝色薄荷味的,男女通用,一大家子用比较合适,但我和男友都是追求个性化的人,因此每人一瓶。 我家常用鞋子全家福:大红色贴暖宝宝鞋垫高跟鞋,里外全皮粗跟冬靴,里外全皮男式运动鞋,面纱透气女式运动鞋。GRAN'S鞋子足部除味杀菌粉适合任何鞋型,不会影响鞋子的穿着效果。 先从橙色瓶中舀一勺除臭粉,相当于5克,均量倒入红色高跟鞋内。据说每天5克,使用一至两次后,鞋子异味会完全消失,连续7天使用,便可使一双鞋半年不脚臭。因为垫了暖宝宝,比较容易出汗潮湿,正好试一下效果。 宝贝详情页上说,撒了天然矿物质除臭粉的鞋子,可以直接光脚穿,不伤皮肤不伤脚,还能保健脚部。而我向来认为女人光脚穿高跟鞋是最性感的,光脚进去,脚部无异物感,也没有发痒发痛,比原先穿着时更爽洁了。 如果是穿着袜子时,也可以直接穿,因为除臭粉清水即可洗掉,无需担心损坏袜子。但是有脚臭问题的人,建议还是要穿袜子再穿鞋子,可以搭配市面上的机能袜等,若脚上有伤口则不建议直接接触皮肤。 冬靴也撒匀净了。 男友的运动鞋几乎每天都穿,味道比较重,酌情多加了黄色瓶内的除臭粉。 自己的运动鞋,每周只穿一到两次,撒匀净就行了。 撒过除臭粉的鞋子全家福。今天撒过了,明天早上穿时就不需要再撒。 有些孕妇怀孕后脚底流汗脚臭,纯天然的GRAN'S也不会伤到宝宝,可以放心使用。 这是刚才穿过红色高跟鞋的脚脚,只觉得干爽舒服。GRAN'S会长期使用下去吧。
-
你和女神的距离或许只差一只马鞍包 - Martinica湖蓝色头层牛皮马鞍包
网传“你和女神的距离,或许只差一只马鞍包”,最近斜挎的迷你包确实很火,于是开始长草,知道Dior和Burberry都有十分经典款式的马鞍包,但是作为普通工薪员工一枚,价格确实伤不起。在各进口电商比了一下价,最后入手了一款意大利的Martinica湖蓝色头层牛皮马鞍包6065-PMTDM。 Martinica在意大利应该是蛮普通的一个牌子,创立于上世纪80年代,经营时间也不算太长,所以可以相比于Dior马鞍包二十分之一的价格买入。6065-PMTDM可能是厂家编号,具体啥意思也没弄明白。 先看看街拍效果吧。黑红色的冬日底装,配上湖蓝色马鞍包,在配色上还算抢眼。 然后看看细节。 外包装就不出镜了,内包装是塑料袋,刚收到时觉得包装还是Low了点。 从塑料袋里拿出来后的即视感。第一感觉不是宝贝页里说的湖蓝色,更接近于灰蓝色,有色差。本人更喜欢亮丽的颜色,在冬日看着也能提神,算是失策了。 打开包盖,里面有防尘袋,还有一团用来充实包型的白纸。 放空了的包包,整体上还是比较挺括的。 放在防尘袋上。 装入防尘袋,妥妥滴。 品牌商标正面:蛇形LOGO,品牌名,还有“SINCE1984”、“MADEINITALY”的字样。 反面是型号、款式标示,以及商品条形码。 蛇形LOGO也出现在环扣上。 皮质是品牌方反复强调的优势,连产品名称里都突显了“头层牛皮”。我这种普通消费者当然不是皮质鉴别专家,只能通过“望闻摸量”来体验质感了。 望:纹路比较清晰,质地比较细密,没有杂点,细看起来有细小毛孔,整体看起来还算是真皮质感。 闻:包包基本上没有异味。 摸:手感柔韧,略微带一点点硬的赶脚;厚度比较均匀;用力按下去,会有向心的皱纹;皮质比较紧密,不知道耐不耐磨。 量:掂量一下,虽然只有15x16x5cm的体积,但是净重大概有一斤。 极简接头,不知道结实与否。 极简环扣,如果是方形的可能时尚感更好。 有三个孔眼可以调节肩带长度。大概是按照欧美女性的身高来制作的,本人身高160CM,没有大长腿,即使调节到最短长度,包身直达大腿,整个视线往下拉。迷你包的长度,最好是卡在胯骨处比较好,才能突出身材比例。像我一样娇小的姑娘慎入。 肩带比较厚实,如果再细薄轻巧一点,更能衬托肩部、胸部和腰部曲线,夏天也能拗造型。 扣头做得比较简陋,皮绳扣上后,包盖还是有一定的活动空间,和包身贴合得不是很紧密。 手工缝线比较密实,将包包前中后三部分缝合在一起,虽然有文艺感,但是在防水方面绝对有欠缺,水可以透过缝线空隙进入包内,下雨或者是到河边湖边海边水多的地方,佩戴的可能性不大。 底部缝线使包包变得立体,可以单独直立,但也不是100%稳固。 包包内部容积十分有限,一个爱疯,一瓶香水,一个粉饼,一管口红,一串钥匙,就挤满了。个人还是喜欢类似杀手包和铂金包无所不容的秉性,迷你包实用性还是差了点,顶多玩玩搭配拍拍照装装逼。
-
从农夫到绅士,只差一双牛津鞋
牛津鞋,最早为苏格兰和爱尔兰的农夫所穿的便鞋。起初这些鞋是无跟的,通常是用厚实的未经鞣制的牛皮制成,用饰有花边的窄皮带来固定。里面衬垫着麦杆稻秸或干草以防磨脚。鞋帮上面打孔,穿鞋的人在过溪或攀爬涉沼时,水或污泥就会从这些孔中渗漏出来。 17世纪起,作为男生制服鞋流行于赫赫有名的牛津大学,因此被称为Oxford Shoes,逼格瞬间提升,如今已经风靡全球。Oxford Shoes带着一丝潇洒不羁的雅痞味道,骚骚的样子我很喜欢,已经入手了不少双。如今大学已经毕业,想买一双质地上好的牛津鞋。都说意大利皮鞋的皮质和做工最好,于是果断入手了一双意大利Bellesi942款式的翻毛皮英伦牛津鞋。 Bellesi是意大利高端男士皮鞋的著名品牌,完全采用原产意大利的最好的材料和最佳的制鞋工艺,研究最新的款式风格、材料和颜色,生产的皮鞋兼具传统工艺与现代时尚元素。 鞋盒质地比较硬朗,抱在手里有一点沉。鞋盒表面有品牌LOGO,和“germano bellesi”的标志。 鞋盒侧面有商品详情和二维码。 打开鞋盒,鞋盒内四周铺着白纸,每只鞋由塑料袋裹得很仔细。 整双鞋做工精致,米白鞋身显得低调而高贵。最引人注目的是翻毛皮质,相比于传统光面皮鞋更突显出小牛皮的真实质感,而且更为典雅大方,这也就是我更喜欢翻毛皮鞋的原因之一。有人会觉得头层牛皮更好,事实上翻毛皮的价值堪比头层皮,同时更加生态化,从某种意义上来说,反绒皮的性能绝不比头层皮差。诸如透气、耐磨,反绒皮同样表现出色,而在延伸的功能上,例如舒适度和搭配,已实践证明,比头层皮更加有说服力。 Bellesi对皮料的剪裁分外用心:根据设计师设计的样式,皮料裁剪师将其转化为纸样,利用纸样对皮料进行裁切。裁剪皮料时对皮料部位的选择十分考究,高档的手工鞋尤其需要对材料进行严格的筛选,每一寸皮料都要保证品质上乘。触摸一下,翻毛皮确实非常细腻柔软,纹理也很清晰,据说这样的皮子,也抗拉耐用,防水耐磨,可以穿很久的样子。 修长楦型设计,符合双足的行走习惯,能缓解足部压力,休闲中带着几分惬意。 全手工缝制,线缝紧密牢实,精湛的手工拉线,平整统一,品质看得见。 布洛克指各种以钉孔图案和皮革曲线切边装饰,是牛津鞋上的常见装饰。Bellesi的技师极富耐心,使用冲子在皮料上冲出小孔,组成各类布洛克花型。只要出现一个纰漏,皮料将被更换。鞋子上的布洛克花纹并不繁冗复杂,只是简单地绕在四周,使整个鞋面不会太单调。 鞋带韧性十足,系上不会轻易松开。 内外全皮,鞋垫前部和后部都有品牌LOGO和标志,还有“MADE IN ITALY”的字样。 鞋内侧有码数,“250”表明鞋长25CM,欧码40码。我平常穿的是40码,但是上了脚之后觉得前面有些松,或许是修长楦型设计的原因吧,但是不影响走路。 鞋面侧身的人体工学设计弧度十分优美,走路也很轻松。 鞋后跟设计简洁时尚,后端缝线收拢皮料,使鞋子更有型。 优质橡胶鞋底,耐磨,防滑,轻便,鞋底踩着很柔滑,有弹性,多走点路应该也不会觉得累。 鞋面温柔呵护着双脚,没有压迫感。整体来说,穿着还是很舒服的。 站在哪里,都是一道风景。 在室内,也毫无违和感。 最后,和女友来一张恩爱照。
-
不占地的不锈钢厨具 - 韩国Living Hankook组合厨具套装
以一个老饕的想象力脑补一下一套完整的厨具是怎样的,是一把轻松回旋于锅内、炒下十来个菜也不烫手的煎铲,是一把舀汤不漏的汤勺,是一把舀汤尽漏的漏勺,还有一把撸起面条而不断的面捞。但是吃货的厨房,锅碗瓢盆总是很拥挤,有时稍微多做几个菜就没地方放了。所以如果这套厨具还能节省空间,那简直太完美了。 前不久有同事到韩国差旅,正好发现了一套十分节省空间的Living Hankook厨具,说是韩国最好的厨房餐饮器具品牌,材料工艺在世界上都很有口碑。不过这个牌子好像没有正式进入国内,只好信手在网上淘,有家进口电商居然有货,于是立马下了单。 到货后,拆开外包装,便看到了产品原包装,简洁安全,整体感觉比较清爽悦目。 打开包装,整套厨具存放也比较简单,挂架竖直的放在包装盒里,4个勺子用塑料细心的包好,并用金丝细条绞紧以防止滑脱。 将Living Hankook的煎铲、汤勺、漏勺、面捞,一一取出来时,所有部件的手柄都很好把握,不滑手,掂量掂量很有分量,就知道是上好的材质。将它们摆挂好,和整个厨房很配的赶脚! 这么多件厨具,以我以往的经验,要占不少地方,一大把插在筷箸里,七摇八歪,一不小心嘭咚一声散的满地都是。还是Living Hankook有办法,挂起来!饱满的轮廓,圆滑的边缘,时尚美观,简洁实用。更重要的是,它的底座,长13.8cm,宽才8.5cm,不占地,可以放置在厨房的任何角落,取拿十分方便。 这种悬挂式的厨具我以前也用过,有些挂的不牢,弄不好就滑下去了。我反复的试用了Living Hankook的,因为挂杆的圆头设计,挂口不会轻易滑落,所以比较稳固。 全套厨具都是高级不锈钢材质,坚固耐用,挂架不会轻易受腐;整套都采用了镜面抛光工艺处理,放在哪里都是铮亮发光的,品质感杠杠滴,灰常好看耶!看看这些小可爱,闪得全世界都看到了! 勺子所有的手柄都是100%铂硅制成,流线型防滑设计,方便实用,隔热效果好,不烫手。而且握在手中很舒服,还不容易滑落哟! 煎铲的形状似乎和我们平时用的锅铲不一样,要更加平直些,开始看到的时候,我以为不会比传统煎铲好用,但是放在锅里模拟炒菜时,才感觉这种直男铲形似乎更贴合锅体,还能有效延长锅具寿命哦。 汤勺的翻边设计别出心裁,汤勺在使用时可以一滴不漏,有效的防止汤汁流动和淋出,避免脏乱。 漏勺的细钢丝小方格做得也很精细,保证舀汤时任何营养食物都不会遗漏。 面挂四周的凸起,能够顺利的捞起滑溜溜的面条,底部的条状漏格不会让面条轻易滑落。