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摘要：近日，中国电子商务研究中心分析师莫岱青在接受《法治周末》记者采访时指出，房产电商这种出售端口流量的盈利方式在短时间内有市场需求，但从长期看就是跟众多房产中介在抢饭碗，势必会引起中介的不满，也给自己安放了一颗定时“炸弹”。以下为该报道原文全文，原题：《抵制搜房网烽烟再起》继5月底全国多地房产经纪公司联合“逼宫”搜房网降价后，8月5日，双方再现纠纷。包括我爱我家在内的上海19家房产中介组成上海中介联盟，召开发布会，宣布联合封杀搜房网，即日起下架在上海的所有房源。这19家中介包括中原地产、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家、宝原地产等，其下架的房源总数已经超过搜房网上海房源的一半。据法治周末记者了解，搜房网之前宣布8月将不再推出高版本的端口收费项目，但仍在暗地里突击兜售高版本项目。加之此前已经完成签约的高版本端口仍在继续应用，更让部分已经选择使用低版本的房产经纪公司产生了极大不满。“历史遗留问题”再惹事端上海中原地产中介住宅部东区总经理李锦德接通法治周末记者采访电话的时候，已是晚上八点半，作为上海中介联盟的发言人，他才刚刚结束会议。在近三个小时的会议上，李锦德等上海中介联盟成员一直在讨论抵制搜房网的事宜。据李锦德介绍，早在今年5月底，搜房网就因端口费涨价问题遭遇了全国多地房产经纪公司的联合抵制。此后的6月中旬，搜房网发布一封致合作伙伴的信，承诺自8月1日之后将不再出售高版本的端口项目。可出乎李锦德等人意料的是，搜房网的一些工作人员却在7月私下向各大房产经纪公司继续售卖期限为三个月、半年和一年不等的高版本端口项目。在我爱我家华东区域总监于静看来，搜房网无疑做了件“言而无信”的事。此外，李锦德认为，搜房网也没有处理好一个“历史遗留问题”——在8月1日前，部分房产经纪公司签约了高版本的端口项目，最长的合约期限甚至到明年的3月底，这显然给选择使用低版本端口的公司带来了极大的不公平。从业5年的北京房地产经纪人孟亮(化名)此前曾告诉法治周末记者，所谓“端口”可视为经纪人对搜房网店铺的一种使用权，分为60、120直至600等不同版本(数字代表着每日的刷新次数)。“端口”版本越高，经纪人的房源在客户搜索结果中出现的几率也就越大。“我们说的高版本一般指日刷新次数在180以上的版本，试想如果我们选择了60与120的低版本，而一些竞争对手却在继续使用300甚至600的高版本，又该如何去与之竞争呢？”李锦德反问。李锦德认为，搜房网不仅不应该在进入8月份以前继续兜售高版本端口项目，而且，为了营造一个公平竞争的信息发布平台环境，更应该想办法去处理好已经售出的那些高版本端口。“我们也提出了一些解决方案，比如调低已出售的那些高版本端口项目，并通过顺延调低后使用期限的办法予以补偿，或者通过退费方式进行补偿性调整，可是对方都没有接受。”李锦德表示。法治周末记者对此致电搜房网，其相关负责人表示暂时对此不予回应。特殊时期利润空间遭严重挤压也许有观点会认为：既然认为同行使用高版本端口带来了较大竞争压力，而高版本端口最多才延续到明年3月，那么这些房产经纪公司为寻求公平，为何自己不再加大投入购买部分高版本项目，反倒非要搜房网去做调整呢？这里面，房产经纪公司也有着自己的苦衷。李锦德告诉法治周末记者，2014年这半年，房地产行业尤其是全国一些大城市的房产市场，可以说是十几年来表现最差的，很多房地产公司都在裁员、关店，整个行业都面临着前所未有的经营压力。“对于高版本的收费项目，我们实在有些扛不住。”身为一名香港人，一说起“委屈”来，李锦德本就不流利的普通话更加磕磕绊绊了。速途研究院首席分析师郑春晖在接受法治周末记者采访时表示，房产经纪公司的主要收入来源于新房与二手房的销售，租赁市场只是作为补充。在楼市疲软、房价急速下滑的阶段，其主要收入也随之减少，公司在经营上有着较为沉重的压力。“搜房网也有着较大的压力，作为上市公司，它要给出一个表现良好的财报，提升端口收费显然是一个重要突破口。而此时的房产经纪公司又要控制成本，这也就成了双方矛盾产生的重要原因。”易观国际分析师庞亿明分析认为。李锦德告诉法治周末记者，显然这是一个特殊时期才会出现的问题，如果经营状况较好，可能任何一家房产经纪公司都不会太在乎那部分上涨的端口费用。“不过也正是因为这个节点，我们才意识到，搜房网不断推出高版本的端口项目，只是增加了它自己的收入，而对于房产经纪公司而言，却并没有太多实质性的意义。”李锦德表示。李锦德进一步分析指出，当年只有日刷新量60次和120次的版本时，各个房产经纪公司之间的竞争基本处于一种平衡状态。当搜房网推出180的版本时，有些公司购买后具有了一定优势，可是其他公司很快也会跟进购买以寻求平衡。“这样发展下去，即使到了600版本时，只要大家都在购买，在竞争上也没有太大的变化，只是给搜房网在增加营收而已。”李锦德认为，“这就好像温水煮青蛙一样，大家开始谁都没有意识到这点，恰是这个特殊时期把它暴露了出来。”“竞价排名”被指恶化市场环境李锦德此前曾公开表示，“谁出钱多，谁就有优先排序权”，这样的模式本身就存在一定问题。即这种模式下很容易影响到房源的质量和价格的真实性，最终会导致消费者浪费大量时间在不真实的房源上，进而影响其消费体验。李锦德告诉法治周末记者，端口升级后，往往需要大量的房源来进行填充发布，但市场上并没有那么多房源，由此就导致了一些房产经纪人为了充实房源用一些重复房源去填充等问题。“不仅如此，随着版本的升级，搜房网还要求房源的存量必须达到一定数量，这进一步恶化了市场环境。”李锦德表示。孟亮正在使用搜房网300次刷新的端口，他告诉法治周末记者，目前搜房网对其房源存量的标准已由原来的30套提高到了40套。“竞价排名是互联网行业内一种非常普遍的盈利模式，但如果其出现的信息与用户需求的匹配度不高，或者出现一些虚假、劣质的信息，自然会影响到用户体验，进而成为阻碍其继续发展的一个巨大障碍。”庞亿明表示。“竞价排名模式的使用不光要看价格，也要重视用户的体验，因此需要有一个综合的考量。”庞亿明认为，“如果能够结合用户的搜索习惯与需求去进行更为精准的推送，效果或许会好一些。”中国电子商务研究中心分析师莫岱青对法治周末记者表示，房产电商这种出售端口流量的盈利方式在短时间内有市场需求，但从长期看就是跟众多房产中介在抢饭碗，势必会引起中介的不满，也给自己安放了一颗定时“炸弹”。据相关媒体报道，面对和房产经纪公司之间这种“微妙”的关系，搜房网已经开始在一些城市走入各个小区，现场与业主接触争取房源，未来搜房网很可能从后台走到前台，直接涉足中介业务。“既冲突又合作”模式将成为博弈期常态房产电商对新业务模式的探索一直是业内比较关注的话题，尤其是在与房产经纪公司的矛盾日益凸显的今天，这种转型升级越发显得紧迫起来。庞亿明告诉法治周末记者，房产交易中的任何一个环节都可能成为房产电商未来布局的立足点，比如可以突破信息发布平台的旧有模式，融入房产交易过程中的金融、贷款等环节中去进行全新布局。据法治周末记者了解，早在去年年底，易居中国就通过与中信银行进行合作，推出了房产电商4.0“乐居贷”，旨在通过房产抵押综合授信形式帮助消费者解决消费资金问题。搜房网也在今年推出了搜房网“天下贷”产品，尝试解决用户的金融需求，打造与房地产相关的互联网金融平台。此外，据知情人士透露，搜狐焦点也即将推出一款针对购房者的互联网金融产品。该产品瞄准首次置业刚需人群，针对其收入增长空间进行风险评估，以当前市面上最优利率帮助买房人减轻首付压力。就此，法治周末记者致电搜狐焦点。搜狐焦点高级总监张翼表示，搜狐焦点确实会在9月初推出一款极具竞争力的在线金融产品，但目前相关细节还无法发布。“搜房网等房产电商前后进军互联网金融市场，通过与知名银行进行合作，打造互联网金融生态圈体系，通过给用户提供更精准的房源信息，达到互联网生态一体化的节奏。在合作中房产电商提供房源、银行提供资金贷款，在紧密的结合下让消费者可以减少购房贷款手续，加快成交速度。”郑春晖表示。不过一位不愿透露姓名的业内人士告诉法治周末记者，房产电商进入互联网金融领域，其用户购房时的首付压力可能会减少，手续也会更加简单，但是其利率走的是商业贷款范畴，可能将远大于普通的住房公积金贷款利率。所以最终消费者是否会得到实惠，还要看具体情况。而就在此时，李锦德等上海中介联盟成员正商讨着进一步联合全国各地房产经纪公司一同来抵制搜房网。此外，李锦德坦言，目前房产经纪公司大概五六成的客户均来源于网络，搜房网也比较有影响力，他们下架房源后正面临着巨大的经营压力。“因此，我们也正在商讨尽快找到另一家房产电商进行合作。”李锦德表示。业内专家指出，房产中介和房产门户平台正处在一个博弈期——短期内房产中介做不出一个大型的门户平台，而搜房网等缺乏线下渠道，双方仍然会既有冲突又有合作。(来源：法治周末 文/蔡长春)