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万科790亿“结盟”京东、阿里!

7月14日,万科在A股和H股双双停牌的同时,发布公告,宣布组团收购亚洲最大的物流地产商,在新加坡上市的普洛斯。最终普洛斯由万科、厚朴、高瓴资本、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易,估值约为160亿新元,折合约790亿元人民币,约116亿美元,高于其上市以来最高收盘价。据万科和普洛斯(两者均为上市公司)方面发出的公告,收购价格为3.38一股。以此计算,收购估值约为160亿新元(约790亿元人民币)。在持股比例方面,厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。实际上,普洛斯股价上涨不是起始于万科组团收购,从2016年11月开始就一直有传闻普洛斯会被财团收购,也是从那时候起,普洛斯股价节节攀升,从2016年的1.78上涨到目前的3.3,,涨幅接近85%!而早于2016年11月,就有媒体报道称由几家中国基金组成的财团正在对普洛斯发起联合收购,自此揭起了各路资本竞购普洛斯的序幕。随后,包括黑石、华平投资、苏宁、KKR、RRJ、TPG等资本方或物流巨头相继卷入这场争夺战中。万科则是在2017年6月16日,加入竞购仓储运营商普洛斯的财团。据了解,普洛斯在2010年10月18日在新加坡上市,是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市。目前市值超100亿美元。其业务遍及中国、日本、美国和巴西,管理价值近400亿美元的物流资产,是全球最大的物流地产商和物流公司之一。而至于卖身的原因,有报道称普洛斯表示寻求收购,是因其最大股东新加坡主权财富基金GIC,要求对公司的进行战略审查而引发。另有分析指出,收购系梅志明所在的管理层意图通过联合外界资本力量,私有化普洛斯并寻求在香港上市的途径据了解,现代物流仓储提供商普洛斯与包括菜鸟网络、百世物流在内的五家公司签订了总计9.8万平方米的新租赁协议。该仓库由普洛斯中国物流基金开发。根据普洛斯提供的资料显示,普洛斯的主要仓库在中国、日本、巴西和美国,共计5200万平方米,其中中国占57%,大约为2670万平方米。此前,普洛斯已经开发完工的物流地产总面积约1500万平方米,是国内规模最大的物流地产开发企业。根据中国仓储协会发布的统计报告显示,国内前10家物流地产企业中,普洛斯的市场规模超过了其余9家之和。在快递领域,普洛斯去年出资2500万元,联合顺丰等企业投资丰巢,今年6月增资2500万元加码丰巢建设。普洛斯中国方面表示,中国零售业的格局正在发生变化。电子商务和连锁店的发展推动了对普洛斯现代物流设施的需求。万科们大赚一笔!表面上看,万科为首的财团似乎没占到什么便宜,收购价3.38,股价3.3。(有朋友甚至会觉得,万科们亏了,因为收购事件被爆出之后,普洛斯的股价瞬间上涨了22%),但其实万科们亏了赚了呢?根据普洛斯2017年的最新的财报,普洛斯目前的资产价值217.59亿美元,约合人民币1479亿(按人民币兑美元6.8粗略计算);其负债为85.4亿美元,约合人民币580亿;两者相减,公司的净资产(所有者权益)为899亿人民币,将近900亿。刚才说了收购对价总计是790亿,因此这么计算,万科们净赚110亿人民币。按照万科的持股比例21.4%计算,万科赚了23.54亿。在上述普洛斯持有的资产中,最有价值的一部分可能就是土地了!根据普洛斯的年报,普洛斯目前拥有和管理的物业主要布局在全球土地价格最昂贵,且升值潜力最大的几个国家,中国、日本、美国、巴西。资料显示,截至2017年3月31日,普洛斯的业务发展到了中国、日本、美国和巴西的116个主要城市,拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施,管理价值近400亿美元的物流资产。其中,中国方面,普洛斯方面的估值是136亿美元,分布在38个主要城市,物业总面积2870万方,其中,完工物业1750万平米,计划开发1120万平米,土地储备1190万平米在中国的38个城市,几乎全是目前楼市的热点城市:日本、美国和中国的情况类似,也是布局在重点城市。所以,应该说,普洛斯持有和管理的土地,物业价值未来应该远远不止账面上这些!万科一次性和阿里、京东、唯品会结盟根据暴哥发掘,万科收购的普洛斯,在中国最大的客户竟然是:百世物流、京东、德邦、唯品会!普洛斯在物流地产方面的主要商业模式如下:这三种商业模式最终的结果常常是是普洛斯作为房东,物流公司作为租户。换言之,在万科组团收购普洛斯之后,京东、百世物流、唯品会们的房东就从普洛斯变成了万科们!说道百世物流,不得不提它和阿里之间关系,阿里集团目前是百世物流最大的股东:根据百世汇通赴美上市的招股书中提到的股东持股情况来看,阿里巴巴以23.4%的持股比例成为最大股东。所以,这么推演下来,万科和阿里、京东、唯品会居然成了联姻的关系!更有意思的是,在普洛斯的财报中,特意提出,百世物流在普洛斯的帮助下,这些年爆炸式增长:从2013年到2017年,年复合增长率达108%! 万科转型有望破局!关于万科参与收购普洛斯,目前媒体的解读主要是看中普洛斯的物流地产业务。他们的理由是,普洛斯是亚洲最大的物流地产公司,万科转型的方向之一(社区物业、物流地产、长租公寓、教育营地等等)也是物流地产。上述理解当然没错,但根据暴哥的观察,万科的意图或许远不止于此。此前,暴哥曾经写过,万科试水长租公寓目前最大的问题是收益率和现金流,只收租金的收益率太低,不足以覆盖成本,只收租金获得现金流回款太慢!想要突破这一点需要在金融层面下功夫,比如房地产信托投资基金(REITs)。而普洛斯恰好能够帮助万科,在金融领域取得长足进展!根据普洛斯的公开资料,普洛斯除了物流地产作为杀手锏以外,更为重要的业务是基金管理平台(募集资金进行投资)。根据普洛斯的年报,在过去六年,普洛斯打造的基金平台募集资金360亿美元,年复合增长率76%。总结最后我们来总结一下,万科本次收购的成果:短期而言,万科获得了账面上的收益和资产升值的前景;中期来说,普洛斯在中国大量的物流地产业务和万科已经上路的物流地产业务相互整合,可以把万科送上中国物流地产王者的宝座,帮助万科衍生出新的利润增长点。万科借助这一收购,也直接把自己和阿里、京东、唯品会等等大量的物流公司、平台类公司业务打通,成为他们的服务供应商。长期来说,万科借助普洛斯的基金运作经验,可以实现地产租赁时代下,最具战略意义的长租模式,并以此为核心,真正转型为综合地产发展商!(来源:和讯网)相关阅读:万科等中国财团116亿美元收购物流巨头普洛斯卖地求生?消息称乐视拟40亿元向万科出售地产58集团投资万科物业生活服务寻落地

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